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第十章 依靠法律维房权（第2页）

谌律师摇头道：“就是法院院长本人也得讲理，是不是？”他问道：“徐彤，你回迁的房子值多少钱？”

徐彤说：“按现在的价值，能值一百二、三十万元。”

谌律师又问：“如果你损失大约一万元左右的诉讼费，把案件提到中级法院审理，你能不能承受得起？”

徐彤说：“能承受得起，不过你得告诉我是怎么回事？”

谌律师说：“我们把诉讼标的提高到200万元，就由中级法院管辖，柳县法院就无权审理。既然对方让法院院长的司机买房，那就是他们已经准备和你打官司了。如果你同意损失一万元诉讼费，在中级法院一审起诉，柳县法院就使不上劲。如果他们通过关系运动到中级法院，二审我们可以上诉到省高级法院。到那时，他们就没有脾气了。不过，超出你实际诉讼标的那部分诉讼费，法院会判决你承担的。这事你得想清楚了。”

徐彤夫妻俩商量了一下，说：“谌律师，就按你说的办。要在柳县打这个官司，我弄不好连房子带钱都得输。”

谌律师给徐彤写了诉状，考虑案件的特殊性，谌律师设计了一个涉及开发商、购房人、贷款银行、租赁者的综合诉状，诉状写好后，谌律师苦笑着对徐桐说：“从事律师职业这么多年，在一个案子中几个被告的行为不同，却共同指向一个标的，需要一个案件同时审理判决的，还是第一次遇到。搞不好法院会要求按不同的法律关系，分别起诉。”

也许是谌律师在当地有影响的原因，东华市中级法院对这个诉状简单地审查了一下，当天就立案了。考虑徐彤诉讼费可能要损失一块，谌律师决定免收徐彤的代理费。

不久，中级法院公开开庭审理了徐彤诉家兴公司房屋拆迁补偿合同纠纷一案。法庭在进行了一系列程序性工作之后，审判长说：“请原告宣读起诉书或简要阐述诉讼理由。”

谌律师向法庭宣读了起诉书：

一、判令被告家兴公司履行房屋产权调换合同，向原告交付回迁房产，被告故意超出双方合同约定多建设的32平方米房屋归原告所有。被告逾期交付房屋，应按双方合同约定每日按房屋价值的万分之三赔偿损失。根据现在的市场行情，房屋价值130万元，每天赔偿390元。

二、确认第三人朴利与家兴公司的商品房买卖合同无效，由第三人朴利向原告返还占有的房产。

三、确认第三人工商银行柳县支行与第三人朴利的抵押贷款合同无效。

四、确认第三人王楠与朴利签订的房屋租赁合同无效，第三人王楠利用原告的房产所开设的博士眼镜店应迁出。其装修设施自行拆除。

家兴公司答辩道：1、原被告签订的房屋产权调换合同无效，原告隐瞒被拆迁房产是住宅的真实情况，应该承担合同不能履行的责任。因原告有欺诈行为，对原告要求逾期回迁赔偿不同意支付。2、原告将自己开发的房产出售给朴利合法，朴利交了全款，应该予以保护。

朴利答辩道：1、我是善意买受房产，已交款并占有使用、办理了产权登记，我与家兴公司的购房合同无效，原告无权要求我返还房屋。2、我用自己买的房产向银行抵押贷款是合法行为，抵押贷款合同有效。3、我将自己的房屋出租给王楠经商合法，租赁合同合法有效。

工商银行答辩道：“我行与朴利签订的抵押贷款合同已经登记，应该受法律保护。”

王楠答辩道：我不知道承租的房子是原告的，因朴利有房产证，我承租没有过错，不同意迁出承租房产。

诉讼各方经过举证质证之后，谌律师发表了辩论意见：

一、依法成立的合同对原被告具有同等的约束力，被告应当按照合同约定向原告交付房屋。

《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”

《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”

二、被告故意扩建而增加的面积应当属于原告所有

《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条（二）规定“面积误差比绝对值超出3，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。”

三、原告有权优先取得该房屋产权。

《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”

四、被告与朴利签订的商品房买卖合同依法无效；第三人工商银行与朴利签订抵押合同对原告房屋设定的抵押登记依法无效；第三人王楠与朴利签订的租赁合同依法无效。

我国《合同法》规定：恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同以及以合法形式掩盖非法目的的合同属于无效合同。我国《民法通则》中对无效民事法律行为的规定，与《合同法》无效合同的规定基本相同。

首先，被告与第三人朴利签订的商品房买卖合同是以损害原告合法回迁权利为目的，而第三人朴利明知其所购买的房产是原告的回迁房产，却利用自己在法院工作的特殊身份，与被告故意签订了侵犯第三方合法权利的购房合同，属于我国《合同法》规定的无效合同情形。应当确认无效。

其次，第三人朴利与第三人工商银行签订的抵押贷款合同中对原告的房屋所设定的抵押登记行为无效。第三人朴利贷款的目的就是想把其所购买的房屋制造成合法买卖行为，以达到侵犯原告合法权益的目的。第三人工商银行在为朴利办理抵押贷款时，明知朴利没有购买房屋的正式发票，其所登记房屋产权证的时间和办理抵押贷款的时间为同一天。第三人工商银行在办理抵押贷款业务时，应当明知抵押贷款的房屋有产权瑕疵，属于不可抵押的房产。其与朴利签订的抵押贷款合同因涉及原告房屋产权，属于无效抵押。

再次，第三人王楠与朴利签订的租赁合同无效。因为：原告与被告及朴利之间对房屋所有权发生争议是众所周知的事实，且原告以书面方式在争议房产的墙壁上张贴了产权争议公告。最关键的是，王楠在第一天进入争议房产装修时，原告当时就告知王楠：“这处房屋所有权有争议，要求其停止装修”。但王楠执意坚持装修，应该对承租房产产权有争议是明知的。因此，其与朴利签订的租赁合同无效。

法院经过了将近半年的研究，艰难地作出了判决：争议房屋属于徐彤所有，家兴公司增加建设的32平方米中，有4.68平方米由徐彤按照每平方米3000元价款向家兴公司补交差价，共计14040元。家兴公司逾期交房，应按照双方合同约定支付逾期交房违约金20000元。从家兴公司故意将房产出售给朴利之日起，由家兴公司向徐彤每日赔偿损失300元。朴利与工商银行签订的抵押合同因抵押房产属于徐彤所有，其抵押登记无效。因抵押合同无效造成的损失，由工商银行另案与朴利解决。王楠与朴利签订的租赁合同无效，因租赁合同无效的损失，由王楠和朴利另案处理。诉讼费18000元，由被告承担10000元，原告承担8000元。

判决送达后，诉讼各方当事人均未提起上诉。判决生效之后，徐彤申请法院执行。经过将近一年的执行，徐彤终于收回了自己的房产，并且按照合同约定的交房时间，获得了一笔赔偿。

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