成都考研培训,成都考研培训机构排名前十
01
变化
今天咱们来说说成都,是的,就是那个“世人皆跌我独涨”“出淤泥而不染”的大哥成都。
单单今年1-9月份,国家统计局公布的70城房价数据中——
新房环比涨幅,成都就拿了5次第一、4次第二。
二手环比涨幅,成都又拿了5次第一、2次第二、2次第三 。
10月数据还新鲜,果不其然,10月成都新房再次以同比涨幅7.2%荣登榜首。
不愧是榜一大哥,这统治力,这楼市韧性,真的顶。
不过大家要是以为今天的文章是来歌颂涨幅第一的成都楼市的,那你就大错特错了。
成都已经不像表面那般淡定从容了。
02
新房,少数人的狂欢
在过去几年,成都楼市之所以能够区别于其他楼市,独自旺盛美丽,绝大部分原因就是倒挂。
“有便宜不占王八蛋”,秉承着这样的观点,成都的楼市一直火热异常。
比如新川板块的紫境府,二手房卖3万/㎡,清水新房1.5万/㎡起,倒挂1.5 万/㎡。
再比如海昌极地海洋公园旁边的新鸿基悦城,二手房挂2万/㎡,新房9975元/㎡起,倒挂一倍有余。
巨大的倒挂差让无数人在整个大环境降温时仍趋之若鹜。但是现在,成都趋冷,一二手倒挂正在逐渐消失!
9月和10月,本来被寄予厚望的“金九银十”在成都新房市场的成交量都没超过1万套,这已经达到了最近两年成都新房成交的最低值。
最明显的就是顺销的项目越来越多,除极少数网红盘三倍熔断外,绝大多楼盘都在顺销。现阶段大多数的普通项目,例如地段、户型、交房时间、产品特色都很一般的,去化也真是难上加难。
比如青羊新城国贸鹭原,从10月开盘至今,百套房源,仅有个位数的认购。
双流所谓的“网红”项目打堆堆,无一例外,全部进入顺销。
只有少数个别的限价红盘,去化率达到100%,不过这些都是区域内的“明星”级别的产品,尽管有的最低总价都达到500个W,最低单价超过3万/㎡,但依然能让大家趋之若鹜。
种种数据表明,成都新房市场有点力不从心了。
03
二手房,多数人的内卷
相比于新房,二手的问题就更大了。
今年上半年以来,成都二手房的成交一直碾压新房,7月更是卖出超1.7万套。
但是自从成都的“网红盘”开始减少,531新政出台又释放了大量存量二手房,二手房的问题就逐渐显现。
截至目前,成都二手房挂牌18.2万套,要知道在531当天挂牌量是15.6万套,5个月就暴增2.5万.成都二手房的堰塞湖就这么形成了。
大家不要小看18.2万的挂牌量,现在公认的库存第一的重庆都只有17.6万了,成都这次是真的实现赶超,又捞到一个榜一大哥的名号,这次是二手房挂牌量第一。
而同期呢,成都的二手房成交量并没有放大。
今年1-10月,成都共成交了124725套二手房,按照18.2万套的二手房库存量
成都的二手房去化周期已经超过14个月,属实是有点危险了。
挂牌量激增,踩踏出货的大戏就开始上演。
目前成都各区的二手房挂牌价,降价占比都超过涨价。
无论是二手豪宅还是刚需产品,无论是城南核心的高新还是二圈层的热门区域二手,无一例外都在打“价格战”。
以中海锦江城为例,整个小区挂盘价虽然都在280万以上,但是已经3个月没有成交了。
类似的情况,还出现在成都顶流板块的高新南片区。
时代晶科名苑,去年年中还能卖3.3万/㎡的,现在2.4-2.5万/㎡,都不怎么好成交了。
比如东洪广厦,2017年下半年,楼盘成交价集中在1.7万/㎡左右;但现在不少房源的挂牌价已经跌到了1万5,有些急售的房源甚至可以砍价到1万4。
比如翡翠城一期的学区房,2017年下半年的成交价在2.6万/㎡左右,今年最高卖到3.2万/㎡;但现在不少房源挂牌只在2.7万/㎡左右,东湖板块的学区房也跌回了5年前水平。
再比如雅居乐花园,2017年下半年成交价1.3-1.4万/㎡,今年最高时卖到1.8万/㎡;但现在挂牌1.3万/㎡的比比皆是,城南千亩大盘也扛不住下跌压力。
还有美洲花园棕榈湾,2017年下半年成交价1.6-1.7万/㎡,今年最高时卖到2.1万/㎡;现在挂牌价低于1.7万/㎡的同样比比皆是,高新南低总价楼盘5年不涨反跌…
华侨城纯水岸一期,2017年下半年成交价1.75-1.85万/㎡,今年最高卖到2.5万/㎡;现在有房源挂牌已降到了1.8万/㎡左右,多数挂牌也不超2.1万/㎡。
这些小区甚至有些还是核心区域,砍价都如此之猛,老破小和更远的板块或者楼盘就更不用说了,5年过去不涨反跌。
成都二手房都在内卷,卷的结果就是价格下调。
下调怎么办?接着奏乐接着卷啊。
04
土拍
当下的成都楼市可真是有点颤颤巍巍了。
土拍也初现端倪。
成都第三批土拍,除了中铁建和龙湖,剩下的都是城投和平台公司。
26、27号两天土拍下来,流拍率8%,看着不高,实则84%都是本土的城投和平台公司托底。
别问,问就是地主家也没有余粮了。
05
托举?
大哥要凉,肯定是要上去扶一把的。
11月17日,成都发布政策优化区域限购,优化完善商品住房公正摇号顺序,取消了顺位。
再加上陆陆续续三支箭的神之加持。
虽说成都当地的政策是利好新房和标准的舍大保小战略,但实际效果不大,不过三支箭营造的良好氛围还是不错的,起码A股很配合。
转头看看成都的反应。
新房二手成交量皆回升。
2022年11月成都市新建商品住宅总成交11294套,环比增加23.3%,同比增加9.6%;
2022年11月成都市二手住宅总成交13811套,环比增加11%,同比增加554%。
不管是新房还是二手房,从月成交的柱状图不难看出市场在好转,虽然很缓慢。
要知道11月下旬成都口罩更加严重了。
严重的疫情,开盘数量少,再加上大多数人对期房失去信心,成交数量的缓慢回升就显得弥足珍贵。
不过政策的时效还需再看看,毕竟年末还要冲一波业绩呢。
但是总的来看,作为之前数月屹立不倒的一哥成都,其楼市需求和楼市韧性都是不能忽略的,虽然现在成都楼市虽然表现开始乏力,但是实力还在那里。
毕竟作为四川的省会城市,房价却不贵,实属难得。
当下大环境如此,成都也不可能完全置之身外。
虽然10月楼市冰封趋势已现,信心难免下降,再加上口罩,但是政策加持之力不可小觑,成都自身也是大哥风范,11月成交量的快速回弹也透出成都的活力依旧。
可以预测:在利好和政策的加持下,成都年底的楼市将会一片大好。
还得是“大哥“啊。
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